Louer sa résidence principale en LMNP

Si vous êtes absent de votre logement plusieurs semaines par an, la location meublé non professionnelle (LMNP) peut être une solution fiscalement intéressante. Vous pouvez également louer une partie de votre habitation inutilisée pour en tirer un revenu complémentaire.

Qu’est-ce que la résidence principale ? 

Une résidence principale correspond à l’habitation occupée au moins 8 mois par an (sauf en cas d’obligation professionnelle, de santé ou de force majeure). Pour l’administration fiscale, c’est le logement où vous résidez au 31 décembre de l’année de perception de vos revenus. Vous pouvez ainsi louer votre résidence principale jusqu’à 120 jours par an en meublé touristique, sous réserve de respecter certaines conditions légales et fiscales.

Transformer sa résidence principale en LMNP

Votre résidence principale peut être mise en location meublée pendant vos absences. Pour cela, le bien doit être équipé de tous les éléments essentiels (cuisine, salle de bain, chauffage, électricité, eau…). Attention, si vous dépassez 4 mois de location par an, votre logement pourrait être reclassé en résidence secondaire, avec des impacts fiscaux :

• Perte de l’exonération de plus-value à la revente.

• Suppression de l’abattement de 30 % sur l’IFI.
  
  
  

Il est aussi possible de louer seulement une partie de votre logement, en respectant les critères du meublé de tourisme.

Les avantages de la location en LMNP

• Complément de revenus : idéal pour financer un projet ou rembourser un prêt.

• Sécurisation du logement : un occupant dissuade les cambriolages.

• Optimisation fiscale :

• Abattement de 50 % en régime micro-BIC.

• Possibilité de déduire les charges et amortissements en régime réel.

• Exonération fiscale sous conditions si le loyer annuel ne dépasse pas 199€/m² en Île-de-France et 147€/m² en régions.
  
  
  

LMNP.PARIS, cabinet d’expertise comptable spécialisé en LMNP

Pour optimiser la gestion comptable, fiscale et juridique de votre activité de location meublée, il est essentiel d'être bien accompagné. LMNP.PARIS accompagne les propriétaires et gestionnaires immobiliers en leur proposant un service personnalisé, adapté à leurs besoins.

De la déclaration des revenus locatifs à la gestion des amortissements en passant par la planification fiscale, ce cabinet est un partenaire idéal pour assurer la rentabilité et la conformité de votre activité.

Comment louer un bien en LMNP ?

Louer un bien en LMNP peut être une excellente opportunité pour générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Cependant, il est essentiel de respecter certaines conditions et démarches administratives pour optimiser votre investissement.

Vérification des conditions d’éligibilité

Avant de louer un bien en LMNP, il est impératif de vérifier son éligibilité. Tout d’abord, l’inscription au registre de l’INPI est nécessaire afin d’obtenir un numéro SIRET. Ensuite, les revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. En ce qui concerne le logement, il doit répondre à des critères précis, notamment une surface minimale de 9 m², une hauteur sous plafond d’au moins 2,2 mètres et une consommation énergétique inférieure à 450 kWh/m²/an.

Les démarches administratives obligatoires

Pour louer un bien en LMNP, certaines formalités administratives sont indispensables. Il faut notamment déclarer la mise en location auprès de la mairie et, selon la réglementation locale, obtenir une éventuelle autorisation de changement d’usage. Il est aussi recommandé de se renseigner sur les obligations fiscales et légales spécifiques à votre zone géographique afin d’éviter toute contrainte imprévue.

Analyse du marché et fixation du loyer

Une bonne rentabilité repose sur une étude approfondie du marché immobilier. Il est important d’évaluer la demande locative en fonction de l’emplacement du bien : une ville étudiante, une zone touristique ou une agglomération en expansion offrent des opportunités intéressantes. Comparer les loyers pratiqués dans le secteur permettra d’ajuster le prix de votre location afin d’attirer des locataires tout en garantissant une rentabilité optimale.

Recherche de locataires et gestion locative

La mise en location implique la rédaction d’un bail conforme à la réglementation en vigueur. Pour maximiser la visibilité du bien, la diffusion d’annonces attractives sur différentes plateformes est essentielle. Faire appel à une agence immobilière peut également simplifier la gestion locative, notamment pour la sélection des locataires et l’entretien du logement.

Quel régime fiscal choisir ?

Deux régimes fiscaux sont possibles en LMNP :

• Le régime micro-BIC, qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 €.

• Le régime réel, qui autorise la déduction des charges (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété…) et l’amortissement du bien, offrant ainsi une meilleure optimisation fiscale pour les investisseurs générant des revenus plus élevés.

Revendre un bien LMNP : quels impacts fiscaux ?

Lors de la revente d’un bien en LMNP, les implications fiscales varient en fonction de la durée de détention. Si la vente intervient avant 5 ans, la plus-value est imposée sans abattement. En revanche, à partir de la sixième année, un mécanisme d’exonération progressive s’applique jusqu’à la trentième année. Par ailleurs, si la TVA a été récupérée lors de l’achat du bien, il est obligatoire de conserver le logement pendant au moins 20 ans, sauf en cas de revente à un autre loueur LMNP assujetti à la TVA.

Transformer un bien LMNP en résidence principale

Il est possible de reprendre son bien LMNP pour en faire sa résidence principale, mais certaines démarches doivent être respectées. Il est nécessaire de résilier le bail en cours, en respectant un préavis de trois mois (ou un mois si le bien est situé en zone tendue). Il faudra ensuite déclarer la cessation d’activité auprès de l’INPI et régulariser la situation fiscale en fonction du régime choisi (micro-BIC ou réel). Ces étapes permettent d’éviter tout risque de redressement fiscal et d’assurer une transition en toute sérénité.

En respectant ces différentes étapes, la location en LMNP peut s’avérer être un investissement immobilier stratégique, alliant flexibilité et optimisation fiscale.